Fachwissen & Ratgeber
Schimmel, Feuchte und Bauphysik im Überblick
In diesem Fachbereich teilen wir unser Wissen rund um Feuchte-, Schimmel- und Bauschäden.
Die Inhalte basieren auf der täglichen Gutachterpraxis von Dipl. Sachverständiger Michael Trübswetter und berücksichtigen die Vorgaben von DIN-Normen, dem Umweltbundesamt (UBA) und der WHO.
Ziel ist es, Eigentümern, Verwaltern und Fachbetrieben verständliche Informationen zu bieten – zur Ursachenerkennung, Bewertung und Sanierung typischer Gebäudeschäden.
Schimmel & Innenraumhygiene
Schimmel entsteht, wenn Feuchtigkeit über längere Zeit auf organische Materialien trifft – etwa Tapeten, Putz, Holz oder Staub.
Ursachen sind häufig Wärmebrücken, unzureichendes Lüften, Baumängel, Leckagen oder Wasserschäden.
Kondensation an kalten Wandflächen oder in schlecht belüfteten Bereichen schafft ideale Wachstumsbedingungen für Schimmelpilze.
Ja. Schimmelpilze können Allergien, Atemwegsreizungen, Asthma oder Kopfschmerzen auslösen.
Laut UBA und WHO sollte jeder sichtbare Schimmelbefall fachgerecht entfernt werden – unabhängig von der Art.
Eine „unbedenkliche“ Schimmelmenge gibt es nicht.
Besonders gefährdet sind Kinder, Allergiker und Personen mit geschwächtem Immunsystem.
Weitere Informationen zum Thema Gesundheit finden Sie hier: WHO Leitlinie Schimmel und Feuchtigkeit
Nach dem Leitfaden des Umweltbundesamtes wird zwischen drei Schadenskategorien unterschieden:
- Kategorie 1: kleiner, oberflächlicher Befall – lokale Reinigung möglich.
- Kategorie 2: mittlerer Befall oder verdeckte Stellen – fachgerechte Sanierung empfohlen.
- Kategorie 3: großflächiger oder tiefergehender Befall – Sanierung durch Fachbetrieb mit Freimessungerforderlich.
Ab Kategorie 2 sollte ein Sachverständiger eingeschaltet werden.
Weiter Informationen zur Bewertung von Schimmel finden Sie beim Umweltbundesamt: Download Schimmelleitfaden
Die Kostenverteilung hängt von der Ursache ab:
- Bau- oder Konstruktionsmangel: Eigentümer bzw. Bauträger
- Falsches Lüften/Heizen: Mieter
- Rohrbruch/Wasserschaden: meist Gebäudeversicherung
Ein Gutachten hilft, die Ursache objektiv zu klären und Streitigkeiten zu vermeiden.
Sollen Sie ein Gutachten in Auftrag geben, so trägt die Kosten zuerst immer der Auftraggeber. Inwieweit die Kosten auf die Gegenseite umgelegt werden können, hängt vom jeweiligen Fall ab.
Die Grundlage lautet: Feuchtestop = Schimmelstop. Ohne Feuchtigkeit gibt es kein Schimmelwachstum.
Um Schimmelbildung dauerhaft zu vermeiden, muss die Ursache festgestellt werden. Die häufigsten Ursachen sind:
- Wärmebrücken
- Falsches Lüftungs- und Heizverhalten
- Nicht ausreichendes Heizen
- Baumängel
- Nicht fachgerecht sanierte Wasserschäden
Es gibt keine Standardwerte zum richtigen Lüften oder die richtige Luftfeuchtigkeit. Die Faustregel lautet. Bei 20°C Raumtemperatur darf die max. relative Luftfeuchtigkeit 60% nicht übersteigen. Dies gilt für moderne Bauten ab Baujahr Anfang der 90er Jahre. Für ältere Gebäude können andere geringere Feuchtigkeitswerte gültig sein.
Feuchtigkeit & Bauphysik
Wärmebrücken sind Bereiche in Bauteilen, an denen Wärme schneller nach außen verloren geht als in der umliegenden Konstruktion. Dadurch entstehen lokal kältere Oberflächen, auf denen sich Luftfeuchtigkeit absetzt. Diese Feuchtigkeit kann zu Schimmelbildung, Bauschäden und erhöhtem Energieverbrauch führen. Typische Wärmebrücken entstehen an Fensterlaibungen, Ecken, Balkonplatten, Rollladenkästen oder schlecht gedämmten Bauteilanschlüssen. Eine fachgerechte Analyse – z. B. per Thermografie – zeigt diese Schwachstellen klar auf und ermöglicht gezielte Maßnahmen. Nachfolgend das Funktionsprinzip einer geometrischen Wärmebrücke:
Bauwerksfeuchte bezeichnet die im Baustoff enthaltene Feuchtigkeit, die durch Diffusion, Kapillarwirkung oder Wassereintritt in das Material gelangt ist.
Ein gewisser Feuchtegehalt ist normal – kritisch wird es, wenn die Ausgleichsfeuchte überschritten wird und sich Schäden, Schimmel oder Salzbelastung zeigen.
Es gibt verschiedene Messverfahren zur Feuchtemessung. Die wichtigsten sind im folgenden aufgeführt:
- Darr- und CM-Methode: exakte Feuchtebestimmung über Materialproben, teilweise auch gerichtsfest.
- Widerstandsmessung: schnelle Vergleichswerte über Elektrodenmessung.
- Kapazitative & Mikrowellenmessung: zerstörungsfreie Messverfahren zur Beurteilung der Oberflächen- und Tiefenfeuchte.
- Thermografie: Erkennung von Temperaturabweichungen und Wärmebrücken .
In der Praxis wird, wie auf dem Bild dargestellt, am häufigsten das Kapazitative Verfahren eingesetzt.
Mehr zum Thema finden Sie hier: Beurteilung von Feuchteschäden
Die gewonnenen Feuchteprofile können mit typischen Feuchtelastfällen (aufsteigende Feuchte, Feuchtigkeit von außen, Kondensations- und hygroskopische Feuchte) abgeglichen werden. So kann vom Fachmann die Ursache exakt bestimmt und ein passendes Sanierungskonzept entwickelt werden .
Feuchteschäden erfordern Fachwissen, Messtechnik und bauphysikalisches Verständnis. Nur wer die Ursache präzise ermittelt, kann eine dauerhafte Lösung erzielen. Die Auswertung der gewonnenen Messdaten ist nicht immer eindeutig und müssen im Zusammenspiel mit anderen Einflussgrößen gesehen werden.
Beweissicherung & Gutachten
Die Kosten für ein Gutachten sind können je nach Verwendung und Umfang ganz unterschiedlich sein. In allen Fällen fallen die Kosten für den Vor-Ort-Termin zur Datenaufnahme an. Diese werden in der Regel als Pauschalleistung abgerechnet. Für die Ausarbeitung eines Kurzberichtes fallen ca. 450,- Euro an. Für ein ausführliches Gutachten gemäß Sachverständigenrichtlinie variieren die Kosten je nach Umfang zwischen 750,- Euro und 2.000,- Euro.
Weiter Infos über Pauschalpreis für Gutachten bei Schimmelschäden finden Sie hier: Schimmelschaden
Eine Beweissicherung ist die objektive und nachvollziehbare Dokumentation eines Bau- oder Schadenzustands zu einem bestimmten Zeitpunkt.
Sie dient dazu, spätere Streitigkeiten über Ursachen, Verantwortlichkeiten oder Schadensverlauf zu vermeiden.
Das Ergebnis ist ein gerichtsfester Nachweis, wie der Zustand tatsächlich war.
Eine Beweissicherung empfiehlt sich immer dann, wenn:
- Bauarbeiten in der Nähe von bestehenden Gebäuden stattfinden,
- Risse, Setzungen oder Feuchtigkeitsschäden bereits sichtbar sind,
- Sanierungen oder Modernisierungen geplant werden,
- oder Rechtsstreitigkeiten / Versicherungsfragen zu erwarten sind.Sie kann sowohl vor Beginn, während als auch nach Abschluss von Bau- oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden.
Ein Gutachten muss für den Laien verständlich und für den Fachmann nachvollziehbar sein.
Folgende Pflichtinhalte sollte ein gerichtsfestes Gutachten enthalten:
- Formale Mindestangaben (Titel, Ersteller, Auftraggeber, Auftragsbeschreibung, Ortstermin, Objektadresse)
- Sachverhalt / Grundlagen (Objektbeschreibung, übergebene Unterlagen, räumlicher Umfang, ggf. Einschränkungen)
- Messungen (Messmethoden, Messgeräte, Messtrategie, Messergebnisse)
- Feststellungen objektiv ohne persönliche Bewertung (Baustoffe, Zustand, Schadensumfang, Fotos)
- Technische Bewertung (Vergleich mit den anerkannten Regeln der Technik, Beurteilung der Ursache, technische Abgrenzung der Veranwortlichkeiten)
- Empfehlungen (strikt Technisch)
- Zusammenfassung / Schlussfolgerung
Ein Gutachten gibt strickt die technische Situation vor Ort wieder und ist keine juristische Bewertung!
Die DIN EN ISO/IEC 17024 ist ein international anerkannter Qualitätsstandard für Sachverständige. Sie bestätigt eine nachweisbare Fachkompetenz, eine formale Prüfung, regelmäßige Re-Zertifizierungen und eine standardisierte Gutachtenqualität.
Im Gegensatz zur öffentlichen Bestellung, die nur national gilt, wird die ISO-17024 weltweit anerkannt und erfüllt damit auch die Anforderungen von Versicherungen, Behörden, Unternehmen und internationalen Auftraggebern.
Für Sie bedeutet das: Ein ISO-17024-zertifizierter Sachverständiger arbeitet auf einem fachlich und qualitativ mindestens gleichwertigen Niveau wie ein öffentlich bestellter Sachverständiger – mit zusätzlicher, internationaler Qualitätssicherung.
Hier finden Sie mehr zum Thema Zertifizierung ISO 17024 European Commitee for Quality Assurance
Gutachten werden zum einem nach dem Verwendungszweck unterschieden:
- Privatgutachten
- Beweisgutachten
- Gerichtsgutachten
- Schiedsgutachten
Inhalt und Umfang können auch unterschiedlich sein:
- Gerichtsgutachten, vollständig mit allen zum Verfahren gehörenden Angaben
- Vollgutachten (Privat) analog zum Gerichtsgutachten
- Kurzgutachten, dabei wird davon ausgegangen, dass die Beteiligten das Objekt kennen. Auf ausführliche Beschreibungen von angewendeten Verfahren wird verzichtet. Der Schwerpunkt liegt auf der technischen Bewertung.
Praxis & Fallbeispiele
Ein Vor-Ort-Termin dient der objektiven Erfassung des aktuellen Schadenszustands.
Dabei werden die betroffenen Räume und Bauteile systematisch begangen, gemessen und dokumentiert.
Der Ablauf folgt einem festen, transparenten Schema:
- Begehung und Sichtprüfung
- Aufnahme der betroffenen Räume und Bauteile.
- Dokumentation von Auffälligkeiten, Schäden, Geruchs- oder Feuchtehinweisen.
- Anfertigung von Übersichts- und Detailfotos.
- Messungen und technische Erfassung
- Feuchtemessungen (kapazitiv oder Widerstand) an repräsentativen Punkten.
- Oberflächen- und Raumtemperaturmessungen, ggf. Thermografie.
- Erfassung der Raumluftfeuchte, ggf. Außenklimadaten.
- Vergleich mit Referenzwerten.
- Zwischenauswertung / Besprechung vor Ort
- Kurze Erläuterung der ersten Beobachtungen.
- Hinweise auf mögliche Ursachen oder weiterführende Untersuchungen.
- Keine rechtliche Bewertung oder Sofortgutachten – nur technische Einschätzung.
- Nachbereitung im Büro
- Sichtung der Messergebnisse und Fotos.
- Erstellung eines Kurzberichts oder Gutachtens mit Bewertung, ggf. Maßnahmenempfehlung.
- Versand an den Auftraggeber (digital).
Hinweis:
Der Vor-Ort-Termin bildet die Grundlage für jedes Gutachten.
Er stellt den Zustand zum Zeitpunkt der Begehung dar und dient als objektiver Nachweis für spätere Bewertungen oder Vergleiche.
Bei Schimmel- oder Feuchteschäden kann sich das Schadensbild bereits nach wenigen Tagen verändern – deshalb ist eine zeitnahe Begutachtung und Dokumentation entscheidend.
Die Kosten für ein Gutachten trägt immer zunächst der Auftraggeber, also die Person, die den Sachverständigen beauftragt. Wer am Ende tatsächlich zahlen muss, hängt jedoch von der Ursache und der rechtlichen Situation ab.
Bei Privatgutachten kann man von folgenden Fällen ausgehen:
1. Baumängel (Neubau / Sanierung)
Trägt: Bauträger, Handwerker oder Unternehmer, wenn ein Mangel nachgewiesen wird.
→ Das Gutachten dient als Nachweis im Mängelverfahren.
2. Mietwohnung – Schimmel / Feuchtigkeit
- Ursache baulich → Vermieter trägt die Kosten.
- Ursache Nutzerverhalten → Mieter trägt die Kosten.→ Das Gutachten klärt eindeutig die Verantwortlichkeit.
3. Wasserschäden / Leitungswasserschäden
Trägt: Gebäudeversicherung oder Haftpflichtversicherung, wenn ein Versicherungsfall vorliegt.
→ Manche Versicherer verlangen explizit ein Fachgutachten.
4. Immobilienkauf / Verkehrswert
Trägt: der Käufer oder Verkäufer, je nachdem wer das Gutachten beauftragt.
→ Verkehrswertgutachten sind Investitionsentscheidungen und nicht erstattungsfähig.
Ja, mündliche Vor-Ort-Beratung sind möglich.
Grundsätzlich sind schriftliche Berichte und Gutachten nicht zwingend notwendig. Speziell, wenn Sie nur wissen möchten, wo die Ursache für den Schaden liegt kann eine mündliche Erläuterung vor Ort ausreichend sein.
Sind weiter Parteien (Hausverwaltung, Vermieter, Mieter, ausführende Betriebe etc.) mit involviert, so empfiehlt es sich immer die Situation in einem Bericht festzuhalten.
Leopoldstrasse 244
